Martedì 03/03/2026
a cura di Notaio Gianfranco Benetti
Diritti reali 'a pezzi': quando l’incasso non è reddito imponibile. Risposta a interpello n.51/2026
Se si concede l’usufrutto o si costituisce un diritto reale di godimento (usufrutto, uso abitazione, servitù, superficie) a titolo oneroso, il corrispettivo costituisce reddito diverso imponibile sull’intero importo incassato dal cedente (ex art. 67 comma 1, lett h), TUIR).
Se però il diritto reale si costituisce contestualmente alla cessione della nuda proprietà, la tassazione come reddito diverso non opera.
Questo è già stato ribadito qualche mese fa dal legislatore (art. 1 comma 1 bis DL 17 giugno n.84 conv. In L. 3° luglio 2025 n. 108) intervenuto con interpretazione autentica, dopo che la risposta ad un improvvido interpello aveva preoccupato chi aveva venduto e bloccato le compravendite in corso, o indotto le parti a riconvertirle in acquisto della piena proprietà e successiva costituzione di usufrutto, gratuita ovviamente, soggetta all’imposta di donazione.
Resta, naturalmente, la possibilità che la vendita sia soggetta all’ordinaria plusvalenza se ne ricorrono i presupposti: rivendita nei 5 anni o di terreno edificabile, o rivendita di bene oggetto di superbouns alle condizioni ivi previste, con esenzione per le unità urbane abitate per la maggior parte del tempo e per quelle ricevute per successione (art. 67 comma 1 lett b) e bbis TUIR), che si può liquidare dal notaio quando si vende, al 26% (art. 1, comma 496, L. 266/2005).
Ma il contribuente, non è convinto.
Chiede all’Agenzia se l’esenzione valga anche per l’agricoltore che vende l’intera proprietà a soggetti diversi, assegnando la nuda proprietà al figlio e il diritto di superficie a una società, “nell’ambito di un’operazione di passaggio generazionale”.
Non è chiaro dove sia il dubbio, e infatti L’Agenzia risponde all’interpello confermando quanto previsto dalla legge: “se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene” non sussiste alcun reddito imponibile, al massimo “si qualifica come plusvalenza tassabile ai sensi delle lettere b) e bbis) al ricorrere dell4 condizioni temporali ivi previste”.
Segnala solo che se all’eventuale scadenza il diritto di superficie tornasse al padre disponente (art. 953 c.c.), il reddito sul diritto di superficie finirebbe tra i suoi redditi, perché a quel punto manterrebbe “un diritto reale sul bene immobile”, seppure a termine iniziale.
Il contribuente non ci aveva pensato, speriamo che non ne chieda ulteriore conferma con un altro interpello...
Risposta a interpello n. 51/2026.